客观地讲由于中国房地产行业起步晚，由于新中国成立后的房屋政策等方面的影响（关于政策问题我们后面做专题讨论），中国的房地产代理行业发展也较晚。

房地产代理产业开始正式登上我国房地产舞台是从商品房预售制度的产生开始的。中国内地城市商品房从1995年1月1日实行预售管理，国家建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》制定了《城市商品房预售管理办法》，规范管理商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，房地产开发公司在商品房开发建设中，达到一定条件，可将未建成的商品房向社会销售。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过了《商品房销售管理办法》，并自2001年6月1日起开始实施。《办法》对商品房现售和预售作了进一步的规定，国家政策下发后，内地房地产代理咨询业不断发展。

总体来看，大致分为了四个发展阶段。

第一阶段：1993——1997年，房地产代理业起步阶段

上世纪90年代前期我国房地产业处于高速增长期，二级市场非常火爆，大多数城市房地产呈现绝对的卖方市场形态，发展商根本不需要代理商提供营销策划和销售代理服务，所以“房地产二级市场代理”仅仅只作为一种概念业务体现着它的存在。1993年的国家宏观调控给过热的房地产二级市场降了温——炒家绝迹、集团购买消失，全国的房地产二级市场陷入了尴尬的境地，一方面积压楼盘出现营销难题，重新定位急需解决；另一方面，买方市场的形成使新项目销售出现不畅，这反而给我国刚起步的房地产代理业提供了站稳和发展的机遇及空间。许多大城市的发展商开始寻求具有专业知识的营销人员的支持，房地产代理市场按需启动和发展起来。

第二阶段：1998——1999年，发达城市房地产代理业全面发展阶段

1997年，全国房地产业跌入谷底；1998年，沿海地区发达城市如深圳、广州、上海等城市的房地产业在经历一次低潮后悄然启动，这次房地产二级市场的复苏凝聚着房地产代理业的功劳，同时也推动房地产代理业向纵深方向发展。

这一时期的房地产代理从单纯的后期销售逐步过渡到对项目的全程代理，其业务不仅包括了项目的销售过程，而且直接深入到产品开发的各个环节，策划处于综合策划阶段，并与销售环节紧密融合在一起。房地产销售代理的特点是全面贯穿策划理念和思想，精心设计营销中心和样板单位，强化售楼人员的专业素质，注重新颖别致的公开活动的策划和追求楼盘的销售速度和社会影响等。

房地产代理商在这一时期形成了三种不同的运作方式：一是公司的组织形式；二是策划销售研究与实践相结合的组织形式；三是以自由策划人身份出现的形式。

经过几年的房地产代理业的发展，本土正规的专业代理公司有了长足的进步。同时香港、台湾的知名中介公司带着成熟的专业服务及经营方式已成功进入我国的房地产代理业，我国房地产代理业开始了较有规模、较有系统、较有专业性的代理服务。整个代理市场在竞争激烈、市场逐步规范的环境下得以快速发展。

第三阶段，2000年至今，发达城市房地产代理业快速发展并向内地渗透阶段

随着2000年我国第二轮房地产业发展开始，发达城市房地产项目的大量增加，各种房地产代理公司如雨后春笋般浮现出来，自由策划人逐步退居次要地位，房地产代理公司已在市场起着主导作用，其市场占有的份额也越来越大，不少热销楼盘都记录着代理公司的功绩。由于生存和发展的需要加上内地房地产业的复苏，许多发达城市的代理公司将目光转向内地，克隆自己的营销模式，为内地房地产的发展带来了较为成熟的先进理念和操作手段。

这一时期狭义地产与泛地产相结合，“概念地产”、“泛地产”等的思想在2000年被代理界人士演绎到了极致。但是，房地产需要营销，更需要坚实的产品基础，发展商和代理商已经逐步认识到产品内涵在项目开发过程中的重要性。房地产代理业正从营销时代逐步转为产品时代。

目前本土的房地产代理正规军凭借本土优势成长壮大，同时香港、台湾地产公司加紧不断扩张，跨国地产顾问公司强势入侵，房地产市场正以“那只看不见的手”不可抗拒地实行着优胜劣汰，我国房地产代理业逐步呈现快速发展的趋势。

现在的代理公司正在或即将进入第四阶段——代理行业新一轮洗牌、代理公司自身反省重新定位阶段，由于代理公司的发展参差不起，水平良莠不齐，在特定的房地产发展背景下，在房地产整体水平不高的情况下，大多都能混口饭吃，但是随着房地产行业的逐步完善，房地产销售规范程度越来越高，消费者理性购房思维逐步加强，那么一大部分代理行业中的“南郭先生”将显原形，同时功利性操作模式也为代理公司的发展埋下了隐患。
 

2015年11月15日